全球哪些大城市的住房空置率最低？

近年来，国内某些城市经常会因为房地产开发过度、未结合当地实际情况进行调研，而造出一座座“鬼城”。这些“鬼城”的背后，就是住房空置率过高的体现。

 

空置率指某一时刻，空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。国际上较为通用的算法是“待售、待租的住房面积/可用住房和其它商品房待售、待租的面积”。

 

西方国家有“出租空置率”和“自住空置率”两个概念，一般前者会高于后者。自住空置率是“刚需”自住房的空置率，一般只在房主出差、生病住院等特殊情况下才会产生“自然空置”，所以这一数值对投资者参考性不大。

 

而“出租空置率”指用于出租的住房所产生的空置率，除房客出差、住院等情况，还有招租、装修等空置期，故“出租空置率”对于投资者更有参考价值。

 

大体来看，全球大、中城市住房空置率较低的城市有：纽约、西雅图、洛杉矶、罗利、旧金山、悉尼、墨尔本、堪培拉、布里斯班、霍巴特、维多利亚、温哥华、多伦多等，这些城市房屋使用率和出租率较高，房屋租赁市场较为健康。

 

美国

 

根据美国圣路易斯联储的数据显示，2016年美国第三季房产自有住宅的空置率低至1.8%。空置率走低将伴随着美国房地产库存的下降，很大程度上将继续刺激美国的房价和租金上涨。

 根据美国人口普查局的跟踪，全美2016年第三季度的出租空置率为6.8%，处于合理区间。而2010年时，美国正处在金融危机恢复中，当时出租空置率高达10.6%。

来源：美国人口普查局

 

纽约大都市圈的空置率为4.2%。此外，洛杉矶、西雅图的表现都很抢眼，空置率低于3%。整体而言，美国的租房市场目前较为健康，主要大中城市的出租率都较高。纽约曼哈顿的住宅租赁空置率基本保持在1.5%-3%左右，作为“世界金融和商业的心脏”，曼哈顿自然不用愁，几乎都是满租的状态。

曼哈顿住宅出租空置率（来源：MILLER SAMUEL INC.）

 

加拿大

 

加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。在去年的调查中，加拿大全国出租空置率为3.5%，比2014年的3%略有上升，主要是由于以石油为支柱产业的省份净移民流入减少，以及用于出租的公寓数量增多所引起。尽管出租房屋空置率小幅上升，但仍处于低位。

 

其中，维多利亚、温哥华和多伦多的公寓空置率最低，分别为0.6%、0.8%、1.6%，均处于房屋供应不足、供不应求的状态，房屋租赁市场很火热，房屋出租率极高。整体来看，加拿大主要大城市的房屋空置率均很低。

 

澳大利亚

 

根据澳大利亚研究机构SQM Research上周发布的报告显示，2016年10月澳洲全国范围内的住房空置率为2.3%，较今年9月的2.4%有所下降，与去年同期的水平持平。

 

澳大利亚全国和各大城市的住房空置情况（来源：SQM Research）

 

其中，悉尼和墨尔本的空置率仅为1.7%和1.9%，布里斯班却轻微上升到3%。另外，达尔文、珀斯两个矿业城市的空置率则相对偏高，分别为3.2%和4.9%，这与近来大宗商品价格下跌有关。整体来看，澳洲投资热点依然集中在悉尼、墨尔本、布里斯班。此外，堪培拉、霍巴特两个城市的房屋出租率也十分诱人。

 

英国

 

根据英国人口普查局的数据，2016年第一季度英国的自住空置率为1.7%，这与英国新房屋供应不足、红砖价格上涨有关，也使英国房价在“退欧”后还能保持稳定。

英国自住空置率（来源：英国人口普查局）

 

英国2016年的出租空置率为7%，比金融危机前后的11%降低了不少，租赁市场也回归合理区间。

英国出租空置率（来源：英国人口普查局）

 

日本

 

日本总务省每5年实施一次全国房屋空置率调查。最近一次的调查是2014年，统计了2013年10月为止的日本全国住宅空置率，达到13.5%。

 

不过，在统计的口径上的不同，也对日本住房空置率产生了影响，其中许多空屋是文首提到的“自然空置率”所造成。有5%的空置房屋是度假别墅，3.8%的房屋因为在出售期，另外38.8%的空屋则由于房主去大城市工作、住院，或等待拆迁所造成的房屋自然空置。此外，老龄化导致的老人去世，也产生了不少郊区空置的别墅。

日本房屋库存和空置情况（来源：日本总务省统计局）

 

分行政区来看，日本各地的出租空置率普遍较高，人口老龄化和各地区的人口净流出无疑是最大原因。空置率最低的是东京都，为14.5%；而第二大城市大阪的空置率都达到了20%以上，这说明日本投资地产时，一定要注意选择地点，东京是少有的可投资的地区。不过即便在东京，选购房产是也要注意具体的区域和选址问题。

 

日本各地出租空置率（来源：Home’s不动产投资）

 

在东京市内的23个区中，平均为11.9%，比整个东京都略低，而以下分别是空置率最低和最高的几个区。不过正如之前所说，日本统计的空置率略高，与统计方法、郊区和乡村的独栋别墅中老人离世所造成的空置有关，也与人口流动有关。全日本人口净流入最多的依然是东京都地区，加上奥运概念，东京依然是日本为数不多的值得投资的城市。

 

新加坡

 

根据新加坡城市发展局的报告，当地私人住宅（除政府组屋外）2016年第二季度的空置率为8.9%，比今年第一季度的7.5%上升了1.4%。空置房屋增多，使得新加坡的私宅价格连续多个季度呈现下跌趋势，这与政府抑制房地产投机的多项政策有关。

新加坡私人住宅统计报告（来源：新加坡城市发展局）

 

新西兰

 

根据新西兰先驱报的报道，奥克兰的公寓空置率为2.5%，而别墅的空置率仅为1%。但根据新浪美股的报道，奥克兰的房屋空置率缺高达6.6%，许多住宅处于闲置状态，主要原因是海外买家购买房屋后，并没有居住亦没有出租。

 

总结

 

（1）各主要投资国家中，澳大利亚、加拿大的出租空置率表现最好，均属于充分出租的状态，房屋供不应求；美国、新西兰次之，出租空置率属于合理区间；新加坡和日本的房屋空置率相对较高，与政府抑制投机、老龄化、人口净流出等因素相关。

 

（2）澳新美加四国的主要投资热门城市，空置率普遍比较乐观，若购买投资方的话，获取出租收益不是难事。这些城市的租赁市场都处于健康状态，出租率普遍很高。

 

（3）赴新加坡、日本投资，一定要选择好的地段和地区进行投资。新加坡本国就是一个城市，空置率较高，因此需要选择人流大的区域进行投资，有利于提高房屋出租率；而日本则以东京为主要投资地点，又以东京市区空置率较低的区域、人流量较大的地铁站、交通干线沿途为选择投资标的的主要参考标准。

 

（4）不能简单地认为住房空置率高，就没有投资价值。该比值只是研究投资回报的一个方面，只能说明房屋的利用率和出租率等问题。赴海外投资地产，还要参考其它因素。

 

第一是增值空间。如人口净流入的城市内，投资带土地的独栋别墅具有较大增值空间，在交通干线或CBD的公寓也有不错的增值潜力，且享受增值同时，也能获得租金收益，以租养贷。

 

其次是租金回报率（租售比）。比如日本虽然空置率偏高，但其租金回报是上述国家中最高的。只要选择了好的投资房，年回报能达到5%或以上。

 

此外，要结合当地的经济水平和租金水平考虑。如果某地虽然出租率很高，但租金水平却很低，则不适合投资。只有选择租金水平高、出租空置率低的城市进行投资，才能将自己的收益最大化。

 

最后，汇率变动是不得不考虑的因素。关于这一点，首先应参考本币和当地货币历史的汇率走势，看现今的汇率是否处于低位；还应该分析之后的汇率走势，以做出精准地投资判断，规避汇率损失，甚至享受外币计价资产因汇率升值所带来的实惠。

 

美国房地产由熊市走向牛市？

全美地产协会（NAR）国际课程教师吴程远表示，美国当选总统川普（特朗普）是以房地产业起家的，上任后在此领域可能会有一些动作。川普致力提升美国本土利益，包括增加就业机会等方面，大家对他的期待是整体全面的，2017-2020年房地产市场应该是实际的走强。

2017-2020年房地产市场实际走强

吴程远表示，现阶段包括联准会的升息及小额贷款额度提升，会增加消费者的信心。同时，原来依赖海外或大陆买者的市场观念已经改变，很多内需的增长还会让美国房地产市场及消费者信心逐渐增加。

 

他分析，川普就任对美国房地产不会是负面影响，可预期未来驻外工厂慢慢移回美国后增加就业机会。这种预期心理会促使大家购屋，而回流产业人士也会置产，如此可能造成房屋供不应求，加上联准会升息，因此2017-2020年房市走强，大家有信心美国房地产由熊市走向牛市。

 

几年来美国坏帐比例降低，外资增加可渐渐疗伤，目前房贷金额也慢慢提升，显示出过去次贷风暴的负面影响已经逐渐消散。次贷风暴来自放款政策过度宽松，导致很多人在金钱上的使用不当，造成骨牌效应。现今提升贷款金额代表对美国消费者的信任，未来除非升息升得太急，否则房地产往上趋势不会改变。

 

2017年上半年，成交量应该会增加，预期本地买主会有购买力，甚至可以取代部分来自海外的买主。由于医保制度即将革新，因而对于中产阶级而言，可以减少负担，房地产将是他们的重要投资标的。

 

虽然目前房价往上，但已经走强到稍有反压的地步。然而，过去很多的溺水屋已获得接手，可预见未来房地产市场健全化，升值潜力还是存在的。如此，购屋者还是会考虑学区、周边环境、居住者教育程度及消费能力年收入等方面；同时考虑升值的预期。现在许多负面因素几乎完全烟消云散，以南加而言，未来购屋潮将不只来自华人；同时，选择地区除上述因素外，人们将乐于购买具有美国本土元素的区块。

决定美国房产升值和投资收益的5大关键

海外房地产投资的主要目的是房产投资收益。这包括两部分，其一是租金回报，其二是房产增值空间，后者比租金回报更加重要。所以要想知道投资什么样的美国房产回报最高，得先知道是什么样的美国房产升值最快，也就是找出美国房地产增值的根本原因。

美国房地产顾名思义是房产加上地产。美国是私有化经济，屋主不仅拥有房屋，而且拥有土地的所有权。房子随使用年限的增长，它的价值不断在折旧；而土地的价值是随城市发展不断增长。美国房地产的增值实际上是土地增值速度大于房子折旧速度而产生的增值。在美国，要想买到增值最快的房产，就要买到增值最快的土地。

因此美国买房投资地段最重要！一旦确定了地点，房产的增值速度也就大致确定了。交通发达与否，购物方便与否，学校成绩好坏，附近地区是否安全，都是决定房屋位置是否能够快速增殖的重要因素。如果以上各个方面是肯定的加分因素，社区建设良好，安静有序，房屋需求旺盛，那么就表示小区内房产增值的可能性较大。

那么哪些因素影响美国房产的升值呢？

NO.1 收入增长
有购房意向者可以看看某一街区家庭收入的平均变化或是变化中值。确认这些收入是经过通货膨胀调整的(最好是在不断上升)。
那些薪酬停滞或出现下降的购房者在支付了月供之后可能就没剩下多少现金了；因此，他们可能不会维修他们的房屋，或是听之任之；这会降低房屋的价值，甚至是临近房屋的价值，因此一定要选择收入相对稳定或者收入提升空间较大的街区房屋。
NO.2 就业率
就业率对经济等社会各方面影响都是非常大的，就业率上升，人们有收入，买得起房子的个人就更多。这提高了住房需求，推动房价升高。
此外，还可以看看当地公司是否正在招聘，大企业是否在迁至该地区。更多的工作岗位意味着更多雇员，这最终会提振该地区的房产需求。
NO.3 房屋售价不断上升
房屋售价不断上升可能意味着住房市场处于活跃期，学区房当然是您最好的选择了。美国学区房分为两类，一类是大学周边的公寓，这类房产多为给大学生出租所用。这类学区房适合于投资和以学养房的人；另一类学区房则是优秀中小学所在的学区的房子。美国公立中学和小学、幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。
NO.4 库存不断减少
大多数频繁见到“房屋出售”标志的地区，房价距离回升还很远。如果一个街区同时有超过2%的房子在挂牌出售，那么此地房屋库存量就很高。随着出售的房屋数量下降，卖房者就有更多的议价权，更有可能达成接近他们要价的交易。你应该看看这个月的房屋库存供应，看看这些库存按照当前的销售状况需要多少个月才能消化，正常水平是5-6个月。
NO.5 售价折扣幅度缩小
房屋出售报价和实际售价之间的价差。如果某一地区这一价差不断缩小，那么就表明该地区房产市场正在好转。

 

华尔街富豪爱在哪里买房？汉普顿房价年涨超15％

当华尔街业绩不佳时，美国纽约以东的汉普顿（Hamptons）地区高昂的房价也会趋于稳定。而只要华尔街业绩略微提高，汉普顿的房价就一鼓作气地往上跑。

汉普顿向来对华尔街动向异常灵敏，据纽约州审计办公室近日发布的报告，这是因为这个豪华住宅区的很多潜在买家都在华尔街工作。华尔街精英奖金的缩水多少会拖累纽约及周边住宅区的房价，但专家称，对将目标定在汉普顿的富豪来说，经济形势和货币政策等因素已几乎不会影响他们的购买行为。

增长逾15%

 

“通常情况下，业主是从事金融业的个人、华尔街人士，或者高端企业家。”纽约定制房产创始人维金斯基介绍称。定制房产是一家初创公司，在不到2年内，该公司经手的房地产价值超过5亿美元，房产的平均售价达到1500万美元。

 

维金斯基解释道，汉普顿的业主通常是“从城市的钢筋混凝土丛林中到这里放松，几天后再返回”的都市人。在定制房产出售的房屋中，配齐家具的比较少见，这也在一定程度上表明很多汉普顿业主都是“候鸟”。

 

汉普顿的豪宅被称为华尔街富豪的“夏季游乐场”。如果想要购买这里的房子，看房的时候很可能和蔻驰（Coach）公司CEO路易斯（VictorLuis）擦肩而过，高盛CEO贝兰克梵也可能成为你的邻居，美国著名歌星碧昂斯也在这里拥有一座奢华度假别墅。

据东汉普顿城市和乡村房地产公司的数据，2015年，该地区出售的十座最昂贵房产的平均售价为3550万美元，而在2009年，平均价格仅为1590万美元。

对冲基金经理鲍尔默上个月以1.1亿美元的天价出售了其在东汉普顿的海边豪宅。2014年鲍尔默以9390万美元的价格购入该豪宅。据美媒报道，买家为天然气公司自由港LNG的首席执行官史密斯（MichaelS.Smith）。去年12月，鲍尔默将自己成立了17年的对冲基金SAB资本清盘，以便能专心管理自己的财富。2014年5月，华尔街巨鳄、JanaPartners投资公司创始人罗森斯坦耗资1.47亿美元买下了东汉普顿海滩的一座海边豪宅，创下美国房产销售最高纪录。

有分析称，由于上一年美国股市大涨了30%，2014年美国奢侈房地产价格也随之上涨。尽管奢侈房地产市场可能会疲软，但目前汉普顿地区整体市场仍然稳固。

纽约房地产经纪公司道格拉斯–艾利曼（DouglasElliman）的一份销售报告显示，汉普顿房地产市场在2015年底冲到了近11年来的最高点，该地区房屋平均销售价格约238万美元，比上一年同期增长15.6%。

科伦房地产经纪公司的数据则显示，去年该地区房地产销售价格中值比前一年上涨了3%。

买家多样化

在价格上涨的同时，汉普顿买家也越来越多样化，来自全球各地的国际购房者变得越来越普遍。

“汉普顿的房地产开始有欧洲买家和亚洲买家，以及从事科技技术行业的买家。”定制房产联合创始人科迪（Cody）称，“我们看到科技新贵到汉普顿置业的一波新浪潮。当然随着海外市场的发展，汉普顿也被视为投资和享受的好地方。我们和来自这个星球各个角落的投资客谈了很多在这里投资的各种问题。”

科迪说，该公司服务的富豪客户多数更关心时间等问题，而非利率这样的事情。他说，很多客户都是付全款购房，甚至付现金的也不少。

“其实是一个什么时候进场，以及你认为市场将如何摆动的问题。”科迪说，“因此相对于利率，我们很多时候谈的是供求和时间的问题。”

 

汉普顿曾被《巴伦周刊》等评为美国二十大最佳度假房产投资地之一，同时上榜的还有夏威夷爱考岛（Kauai）等。

另据美国联邦住房金融局（FHFA）的报告，2016年1月FHFA房价指数经季调后环比上涨0.5%，与去年同期相比，1月房价上涨6%，其中包括马里兰州（楼盘）、弗吉尼亚州和华盛顿特区等在内的南大西洋地区房价同比上涨8.9%。

 

 

 

奥兰多：全美最值得投资城市第二名！

你知道奥兰多还叫“阳光之城”吗？

奥兰多（Orlando）位于美国佛罗里达州中部，往东1个多小时到大西洋，往西1个多小时到墨西哥湾，年均气温22.2摄氏度，全年阳光明媚气候温和，很少有飓风，故被称为“阳光之城”，是全球最大最著名的宜居城市之一。

每年到奥兰多旅游的游客多达2600万以上。根据最新发布的数据显示，奥兰多去年的游客数出现强劲增长，且增长幅度超越美国经济复苏，仅其中迪斯尼的“魔幻王国”项目，去年就吸引了2500万游客造访，居世界之首，奥兰多环球影城的游客增长率幅度更大，相较于前年增加了16%。除了膜拜，好像已经没有什么是合适的反应了。

 

你知道奥兰多还能发射航天飞机吗？

奥兰多还是美国航天航空产业基地之一，这里的“肯尼迪太空中心”是美国航天飞机发射升空的基地之一，每当有航天飞机要发射升空前夕，必有数十万游客拥入此地，在发射基地附近露营，等待目睹发射的盛况。所在的Brevard郡是佛罗里达州太空技术的核心，汇聚高技术人才，每1,000名居民有48名是工程师，较佛罗里达州其它都会区高得多，该比例在全国亦高据排名第16位。

 

你知道奥兰多还被称为“佛罗里达硅谷”吗？

奥兰多也被誉为“佛罗里达硅谷”， 高科技产业发展蓬勃。

自上世纪70年代开始，奥兰多便大力发展高科技产业，现已成为众多世界级公司区域总部所在地， 来自20个国家，超过150家跨国企业在此办公。

至今，奥兰多区域共吸引了价值134亿美元的技术产业，创造53000个高科技就业岗位。在数字媒体，农业技术，航空航天，软件设计方面建设了多个全美公认的集群创新中心。

奥兰多还是美国电子产业基地之一，拥有高科技人才，包括火箭技术、设计主题公园的机动游戏和动画游戏、军人培训模拟技术、快速汽车引擎技术、医疗手术自动化技术、过胖及糖尿病治疗。

模型、模拟及培训(MST)是近年发展最急速的新兴行业。最新发展的软件技术是“fi-tech”，这种技术支援银行及相关行业，在Seminole郡逐次发展起来。

 

你知道奥兰多还是全美第二大度假养老医疗城市吗？

近年来，奥兰多更成为了全美第二大度假养老医疗城市，成为这个城市又一大新兴产业和经济发展支柱。

东奥兰多的Lake Nona是”医学城市”，许多全球顶尖的医疗机构及生化技术均汇聚于此，例如Sanford-BurnhamMedical Research Institute、MD Anderson Cancer CenterOrlando 及中佛罗里达大学最近开办的医学院，其它开设有更多儿童医院、美军医疗中心、中佛罗里达大学研究院等。

 

目前， 奥兰多医疗城已经建成了全美最大的儿童医院，Nemours Children’s Hospital，投资3.8亿美金，另外有投资6.7亿美金新建的VA（veteranaffair 退伍军人） Hospital 于2013年10月正式开业，这个是全美国最大规模的政府医院。

未来，奥兰多将发展成为第二个休斯敦。整个医疗城总投资额将超过30亿美金。

健康才是幸福的根本保障和每个人的必须追求，抓住了这一点，感觉奥兰多已经赢了未来呢。

目前，医疗城各项目已经开始招募医疗人员，13年底已有超过5000新医疗工作进入，而由于大量医疗工作者迁移到奥兰多医疗城，2011年地区房价已经上涨10%～15%，未来，随着更多医院以及相关配套的，已经规划出的，超大型购物中心，酒店，饭店，零售，银行以及各种配套服务设施将陆续进入。效仿美国休斯顿医疗城，医疗城周围的房价普遍都超过其他地区30%以上，最主要的原因是，所有的医疗工作者都由于工作原因，必须住在离医院非常近的地区，医疗工作者都有轮岗以及on call应付紧急情况，所以医疗城车程5分钟以内的地区都将是住宅首选。美国医疗工作者普遍都是高工资，有限的供给，大量的需求，所以对于房价的推动起到至关重要的作用。

 

你知道奥兰多是世界上举办过的专业高尔夫比赛最多的城市吗？

你以为奥兰多只有让全球游客玩的迪士尼吗？其实奥兰多还建设了多个市民休闲活动公园，为市民登山， 健行、自行车，露营、水上活动、家庭聚会，提供了良好条件。整个大奥兰多地区有超过 2,000 个湖泊、适合游泳的溪流，可滑水、钓鱼和划船。城市周围有168个高尔夫球场、 800个网球场以及长长的自行车道和步行小径。

这里同时也是你完美高尔夫假期的首选。无论你是在高尔夫球中寻找更多的放松方式，还是想体验职业比赛的快感，奥兰多都能成为您的最佳选择。奥兰多是世界上举办过的专业高尔夫比赛最多的城市，在这里打一场标准的18洞，只需几十美元，不需要是会员，而且是全年开放。是世界上仅有几个，能满足高尔夫球爱好者任何要求的城市之一。

你知道奥兰多还可以购物爽歪歪吗？

奥兰多是国际性的购物天堂，零售商铺共占地460万平方米，既有地区性购物中心，如佛罗里达购物中心（Florida Mall）、美年购物广场（Mall at Millennia）、欢乐湾购物中心（Festival Bay Mall）和波因特国际购物广场（Pointe Orlando International），亦有工厂和名牌折扣零售中心，如博伟湖工厂商店（Lake Buena Vista Factory Stores）、奥特莱斯（Orlando Premium Outlets）居然有两个，顾客可在此享受到令人难以置信的折扣价格。

《福布斯》于2016年初发布的最新报告中，罗列了2016年全美最值得投资的城市名单，在入围的前十名，以密西根州的大急流城、佛罗里达州的奥兰多以及德州的圣安东尼奥分列前三名，其在未来三年的房价增值率分别为22%、28%和26%。

 

奥兰多位居榜眼——

“2016年全美最值得投资的城市”第二名：

奥兰多(Orlando)、佛罗里达州

人口：2,321,418

平均房价(2014年第3季～2015年第3季)：$202,809

人口增长率(2011～2014)：6.7%

年度就业增长率：3.7%

失业率(2015年9月)：4.8%

三年房价增值率预测：28%

自2013年美国经济回暖开始，奥兰多房价当年猛涨18.42%。根据Zillow显示，截止2016年5月份，奥兰多房产中价位达到$185400，较去年同期增长7.6%。奥兰多房屋性价比极高，10万左右可以买公寓，20万以内联排选择非常多，独立屋也仅以20、30万起步，30万以上更是可以买到豪宅。相对于纽约，洛杉矶等大城市，一座相同级别的房子，洛杉矶需要100万美金，而在奥兰多，可能只需要30-40万美金的价格就可以买到。

 

购买总价不高的同时，奥兰多的投资价值却是一直稳健、一路走高。

奥兰多旅游、度假产业发展蓬勃，市场租赁需求旺盛，房产升值稳定，经济环境好的情况下，短租（以天计）价格可能高达长租（一年以上）价格2倍，当然存在的风险也会高于长租。在迪斯尼等旅游板块，短租需求更多，而在新建的医疗城或者产业需求，则以长租为主。3-4房的长租产品和6-8房甚至10房的短租别墅非常走俏。

作为目前美国最值得投资的地区之一，奥兰多一直以来获得全球房产投资客青睐，更是现金买家及国家主权基金投资的聚集地。同时奥兰多也吸引了大量美国知名的开发商集中在此开发楼盘，其中包括为中国客户所熟知的Lennar，Toll Brothers以及Pulte、DR Horton等等。

过去一年房价上涨7.6%，保守估计未来一年将增长4.8%。

租赁市场需求旺盛，连续两年保持稳健上涨。

 

传统投资型

以迪士尼、环球影城等为核心的黄金旅游度假板块

世界闻名的迪斯尼主题公园、环球影城等景点，造就了奥兰多传统的富人居住领域。奥兰多的迪斯尼，也是全球唯一一个可以被称作为Disney City、拥有成熟完善的配套体系的完整“主题乐园城”。由迪士尼所在的Lake Buena Vista，北侧的Windermere、Bay Lake、Bay Hill等，组成奥兰多都会区最贵的黄金地块。其中Lake Buena Vista和Bay Lake地区几乎所有房产为迪斯尼所有，不公开出售，而Bay Hill房价中位数可达48.84万美金，问鼎奥兰多都会区的最高房价，Windermere房价中位数达到40万美金。

环球影城景区所在区域以Doctor Phillip为代表，相较前两个地区，该地区房价略低，中位数为29.1万美金，该地区房价增长稳健，涨幅同比达到7.8%，月租金中位数也达到1770美金。Doctor Phillip以东就是著名的International Drive国际大道，长约18公里，两侧分布有100多家酒店、500加零售商店和150多个餐厅，观光客集中，繁华热闹。大区域周边拥有沃尔玛，Publix等大型超市，15公里内可达多个购物中心，距离环球影城，海洋公园，迪斯尼等都在20分钟左右的路程内。学区也较为优秀。

上述板块出于旅游和度假需求的配套，建有大量别墅、酒店，短租房更为走俏，房价和租金均胜过其他地区。

代表地区Windermere

Windermere位于奥兰多橙县，占据核心旅游板块优越位置，往南约10公里以内可以到达迪斯尼主题乐园地区，往东约6公里到达环球影城。该地区物业以独立屋及豪华别墅为主，建造于2000年以后的物业极多，往往规划了更大的占地面积。一般月租金可达2000美金/月以上。该地区四面环湖、分布有大小绿地及高尔夫球场，高端配套成熟，生活环境舒适宜人，泛舟湖上、打高尔夫都是这里日常生活的一部分。当地餐饮、购物选择众多，还有每周一次的渔市、每月的美食晚会等丰富的社区活动，美国歌手Joey Fatone、著名的高尔夫球手老虎伍兹（Tiger Woods）和NBA球星鲨鱼奥尼尔（Shaquille O’Neal）及文斯·卡特等名人皆居住于此。

该区域内还有一所著名的私立学校Windermere Preparatory school，是佛州唯一一所提供IB课程的学校，被（SAC）南方学院和学校协会（FCIS），南佛罗里达州独立学校委员会的独立学校协会（SAIS），（FKC）佛罗里达州幼稚园联会，以及（FHSAA）佛罗里达州高学校体育协会完全认可。

Windermere地区被称之为Disney地区的富人区，新建的别墅小区3房Single family价格没有低于30万美金。常规的200平方米以上的4房别墅都在40万－60万美金，主力面积200-300平方米。其中在美国享有豪宅缔造的Toll Brothers建造的“Casabella at Wintermere”的房价直奔90万美金，全部规划4房以上的户型，面积在400平方米以上，大多数的房源都临湖而建，保证享有湖景景观的同时，这些房源拥有1000平方米以上的土地，所有的装修配置基本也可谓一流，这个建筑美国的乡村别墅中凸显奢华，是较为少见的。

迪斯尼周边片区新房源

该区域内云集了美国知名的各大开发商在此规划建房，绝大部分房产均为独立别墅，主力房型在3房-6房，面积200-400平米。在30-35万美金左右可以购入3房、4房为主的高性价比房源，20公里内可达环球影城及迪斯尼乐园，车行5-10分钟内拥有各种餐饮、购物、休闲配套，同时也拥有8分以上的各学龄段公立学校；同样3房、4房在40万-50万美金，则可以获得更好的居住品质，选择也更多。

如上表所述列迪斯尼地区的房产是奥兰多传统的度假区域，和中国的三亚有得一比，不仅美国人会选择在此度假，全世界热爱迪斯尼的都会选择在此一游，因此也造就了发达的旅游度假地产。除了本地居住消费以外，美国和海外人士会投资该地区的房产，以此获得租金收益。该地区旅游旺季长达半年，以短租物业为例，地理位置良好，交通便捷和配套完整的社区基本都有8％的租金回报，因此也吸引了很多的美国知名建商在此开发建设新的别墅型社区，与大多数的居住型社区不同的是这些以投资为主的小区配套更像一个度假村，有风格迥异的多国餐厅，有各种休闲运动区域，有些还设置了适合全家游玩的水上项目，除了可以去周边的主题公园游乐，在这些社区中，往往可以充分的享受家庭度假的快乐。

在这片半小时车程的地区中，针对美国自驾的度假的群体而言都是及其便捷的，23万美金就可以投资一套3房的联排别墅，当然对于住惯独立屋美国家庭而言30万美金投资一个167-200平方米的4房Single family而言确实是一个较平价的门槛。对于想获得更好的出租率和租金收益的投资人而言，7房以上的房源是一个非常值得投资的方向，由于配比的关系7-8房的房源比较少。在度假旺季这种适合美国几个家庭成员共同举家旅游的户型是非常抢手甚至一房难求，最低的房价在40万美金，实际的租金收益可以问鼎10%。而传统的5房-6房35-40万美金也可以轻松购买到。当然本区域中Toll Brothers 建造的“Eagle-Creek”和“Royal Cypress Preserve”3房的房屋起家在40万美金，5房则在50万美金。